Εχει περάσει πολύς καιρός από τότε που συνειδητοποιήσαµε την άβολη αλήθεια για το κλίµα. Παρά τη θεαµατική αύξηση της δηµοφιλίας του ESG, οι επενδύσεις µε κριτήρια υπευθυνότητας δεν θα αντιµετωπίσουν τις επείγουσες περιβαλλοντικές και κοινωνικές προκλήσεις της γενιάς µας. Ας αναλογιστούµε τη µάχη κατά της κλιµατικής αλλαγής: σύµφωνα µε τις εκτιµήσεις των ειδικών, η ανθρωπότητα θα χρειαστεί να επενδύει περισσότερα από 3 τρισεκατοµµύρια δολάρια ετησίως τα επόµενα 30 χρόνια. Δυστυχώς, αυτά τα τρισεκατοµµύρια δεν είναι τα ίδια τρισεκατοµµύρια µε αυτά που επενδύονται επί του παρόντος σε επενδύσεις που διαχειρίζονται σύµφωνα µε συµβατικά κριτήρια "υπευθυνότητας"· αυτά είναι αφιερωµένα στη διασφάλιση των αποδόσεων για τους µετόχους και όχι στη δηµιουργία θετικού αποτυπώµατος στον πλανήτη.
Ο διαχωρισµός του κέρδους από τον πλανήτη ήταν κάποτε µια de facto συνθήκη. Οι αξιολογήσεις ESG που αποτελούν τη βάση της προσέλκυσης υγιών κεφαλαίων βασίζονται κυρίως στη "µονόδροµη" ουσιαστικότητα (single materiality), τον αντίκτυπο δηλαδή του µεταβαλλόµενου κόσµου στα κέρδη και τις ζηµίες µιας εταιρείας και όχι το αντίστροφο. Επίσης, δεν έχουν καµία σχέση µε τα φυσικά όρια και δεν µετρούν τον αντίκτυπο µιας εταιρείας στον πλανήτη και την κοινωνία. Στην πραγµατικότητα, µετρούν το αντίθετο: τον πιθανό αντίκτυπο του κόσµου στην εταιρεία και τους µετόχους της. Σίγουρα, όµως, οι στρατηγικές ESG αποτελούν το πρώτο βήµα για τη µετάβαση στο επόµενο στάδιο και την ωρίµανση.
Τo ESG ως εργαλείο, όχι ως αυτοσκοπός
Τα τελευταία χρόνια έχει σηµειωθεί σηµαντική πρόοδος στην τυποποίηση και την αξιολόγηση της απόδοσης εταιρειών σε κριτήρια ESG. Αντιστοίχως σταθερά αυξανόµενο είναι το ενδιαφέρον των επενδυτών για εταιρείες που καταγράφουν υψηλές αποδόσεις ESG. Ωστόσο, παραδόξως, λίγες εταιρείες σηµειώνουν ουσιαστική πρόοδο όσον αφορά την εκπλήρωση των σχετικών δεσµεύσεών τους. Και αυτό γιατί οι περισσότερες εταιρείες δεν έχουν σαφείς στόχους βιωσιµότητας, ενώ ακόµα και από εκείνες που διαθέτουν λίγες είναι σε καλό δρόµο για να τους επιτύχουν. Ακόµα και εταιρείες που σηµειώνουν πρόοδο, στις περισσότερες περιπτώσεις, απλώς εισάγουν αργές και συντηρητικές αλλαγές χωρίς τις στρατηγικές και επιχειρησιακές τοµές που απαιτούνται για την επίτευξη της Συµφωνίας του Παρισιού ή των Στόχων Βιώσιµης Ανάπτυξης των Ηνωµένων Εθνών ή ακόµα και τη συµµόρφωση µε τις απαιτήσεις του EU Taxonomy.
Το θεσµικό real estate διεθνώς έχει µακρά ιστορία υπεύθυνων επενδύσεων, κυρίως λόγω της σχετικής οµοιογένειας των υποκείµενων περιουσιακών στοιχείων (assets), δηλαδή των κτιρίων. Σε αντίθεση µε άλλου τύπου assets, τα ακίνητα έχουν επωφεληθεί από την ανάπτυξη διεθνών προτύπων αξιολόγησης βιωσιµότητας (π.χ. LEED, BREEAM, WELL, GRESB.) και συγκρίσιµων συνόλων δεδοµένων. Εξάλλου, η µακροπρόθεσµη φύση των περισσότερων επενδύσεων σε ακίνητα ενισχύει την εστίαση σε παράγοντες ESG.
Ας επικεντρωθούμε στο S(ocial)
Υπάρχουν πολύ περισσότερα που πρέπει να αποσαφηνιστούν σε σχέση µε το κλίµα και τις ευρύτερες περιβαλλοντικές επιδόσεις: οι επιπτώσεις των ακινήτων στη βιοποικιλότητα, η ανθεκτικότητα των κτιρίων σε φυσικούς κινδύνους, η ανάπτυξη και χρήση βιώσιµων δοµικών υλικών και τεχνικών, µεταξύ άλλων, η ανθεκτικότητά τους. Και έχει έρθει η στιγµή που οι θεσµικοί επενδυτές, αυτοί που διαµορφώνουν συνθήκες παγκόσµιας ηγεσίας, συνειδητοποιούν ότι η δηµιουργία θετικού κοινωνικού αντίκτυπου δεν συνεπάγεται την επιβάρυνση των οικονοµικών τους αποδόσεων.
Η πανδηµία άλλαξε περαιτέρω τον τρόπο µε τον οποίο το real estate υπολογίζει κοινωνικούς παράγοντες όπως η υγεία και η ευηµερία των ανθρώπων, δεδοµένων και των θεµελιωδών αλλαγών που έχουν βιώσει πολλές κοινωνίες αναφορικά µε τον τρόπο χρήσης των επαγγελµατικών και µη χώρων (γραφεία, χώροι λιανικής, κατοικίες κ.τ.λ.). Ως εκ τούτου, έµφαση πλέον δίνεται στη δηµιουργία χώρων που ενθαρρύνουν την κίνηση και τη συνεργασία, επιτυγχάνοντας ισορροπία µεταξύ αισθητικής και υγιούς περιβάλλοντος εργασίας και διαβίωσης.
Οι περισσότερες αξιολογήσεις βιωσιµότητας στον χώρο των ακινήτων έτειναν να επικεντρώνονται περισσότερο σε περιβαλλοντικές πτυχές, η τάση όµως των µισθωτών να αναζητούν τη διασφάλιση της υγείας αλλά και την ενίσχυση του αισθήµατος ικανοποίησης των χρηστών χάρις στο περιβάλλον του εργασιακού τους χώρου, µας οδηγεί γρήγορα στο νέο µοντέλο ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων και µε κοινωνικά υπεύθυνα κριτήρια.
Και στην Ελλάδα, µε τις στρατηγικές ESG να διαδραµατίζουν πλέον ολοένα και πιο σηµαντικό ρόλο στον τρόπο λειτουργίας των εταιρειών, οι επενδυτές ενσωµατώνουν τις εκτιµήσεις ESG σε κάθε στάδιο του κύκλου ζωής των ακινήτων, από το επενδυτικό due diligence έως τις εξαγορές, την αποεπένδυση, τις µισθώσεις και τη διαχείριση.
Η µεταστροφή, λοιπόν, της µονόδροµης προς τη διπλή ουσιαστικότητα (double materiality) έρχεται να µας αποκαλύψει ότι τελικά το real estate διατρέχει µεγαλύτερους κινδύνους λόγω των επιπτώσεων που θα προκαλέσουν τα ακίνητα στον κόσµο από ό,τι µπορεί να συµβεί στις αξίες των σχετικών εταιρειών λόγω περιβαλλοντικών ή άλλων κοινωνικών συνθηκών του µεταβαλλόµενου κόσµου. Το ίδιο το EU Green Taxonomy αναγνωρίζει την προσέγγιση αυτή ως τη βάση για τη δηµοσιοποίηση µη οικονοµικών πληροφοριών. Με λίγα λόγια, οι στρατηγικές ESG σίγουρα αποτελούν βασικό εργαλείο, αλλά η ώρα για την εξέλιξή τους και την επιδίωξη συγκεκριµένων στόχων έχει έρθει. Σε λίγο δεν θα αρκεί απλώς η εµφατική δηµοσιοποίηση απολογισµών ESG µε όρους marketing και, καθώς η δηµοσιοποίηση απολογισµών ESG είναι απαραίτητη, ο κίνδυνος µιας νέας µορφής green washing ελλοχεύει. Πρέπει να αντισταθούµε σε αυτό και να κάνουµε περισσότερα από όσα λέµε. Η ουσία και το ενδιαφέρον των επενδυτών θα συνδέεται µε τα θετικά αποτελέσµατα, τη βελτίωση, την εξέλιξη – χρόνο µε τον χρόνο. Κανείς δεν επιβραβεύει µια εταιρεία επειδή απλώς δηµοσιοποίησε έναν ισολογισµό, πρέπει αυτός να έχει σταθερά θετικό πρόσηµο.
Πηγή: Capital.gr
Χαράλαµπος Γιαννικόπουλος, ιδρυτής της DCarbon.
